Investissement loi pinel : notre guide complet

Quel revenu pour louer en Loi Pinel ?

Lorsqu’il s’agit de payer la douloureuse auprès de l’administration fiscale, de nombreux foyers déplorent de ne pas s’être intéressés plus tôt aux méthodes de défiscalisation. En effet, en France, il est possible d’avoir recours à différents dispositifs pour alléger son imposition. Les placements immobiliers sont une alternative très fréquente pour investir dans la pierre tout en profitant d’une défiscalisation intéressante. Parmi ces différents procédés, on notera la loi Pinel, très populaire pour ces nombreux avantages fiscaux, mais pas que !

Savez-vous que la loi Pinel, créée en 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel, vous permet d’acheter pour louer dans l’immobilier neuf ? À certaines conditions, certes, mais les avantages qu’elle procure méritent de s’y intéresser, d’autant plus qu’elle prend fin en 2024. Alors suivez notre résumé des points clés qui régissent cette loi attractive.

Les ambitions de la loi Pinel

La loi Pinel favorise l’investissement par l’acquisition de nouvelles constructions de logements. Comment ? Par le biais d’avantages fiscaux accordés aux acquéreurs.

La principale raison consiste à réduire la tension locative caractéristique des grandes villes et en leur périphérie. Mais d’autres raisons le justifient :

• une volonté d’améliorer la qualité du parc locatif avec des biens immobiliers répondant à des normes énergétiques précises ;
• un besoin de limiter la hausse des loyers dans les zones à forte demande ;
• le souhait de régulariser les constructions de logements, selon les besoins et les zones géographiques ;
• le soutien de l’activité économique grâce au levier fiscal.

Financer son investissement pinel

Souvent, les ménages n’osent pas se lancer dans un investissement locatif par faute de moyens. Ils pensent que leur marge de manœuvre n’est pas suffisante pour se lancer dans un projet d’une telle envergure, pourtant, acheter un bien en loi Pinel à Lille ou à Lyon par exemple, ne nécessite qu’un faible effort d’épargne. Voir pas d’effort du tout !

Il faut aussi prendre en compte que les taux actuels du crédit immobilier sont particulièrement bas et que c’est donc pile la bonne période pour emprunter et investir !

Il est rare de disposer des fonds nécessaires pour acheter cash un bien neuf et le louer ensuite. Le cas échéant, il est vrai que le crédit reste tout de même la meilleure option : la rentabilité du bien sera supérieure aux intérêts du prêt.

Autant conserver vos liquidités pour effectuer d’autres placements financiers ou pour garder une certaine sécurité !

Pour réussir votre investissement, le financement ne doit pas être négligé. Vous devez l’optimiser pour obtenir la meilleure des rentabilités.

Les avantages du dispositif Loi Pinel

La loi Pinel vous donnera droit à des avantages non négligeables :

• Vous pouvez défiscaliser grâce à votre investissement : il s’agit de déduire de vos impôts un certain pourcentage du prix d’acquisition.
• Vous bâtissez un patrimoine sur le long terme.
• Une fois le crédit soldé, vous profitez de revenus complémentaires si vous décidez de conserver le bien à la location.
• À l’issue de la période d’engagement, vous pouvez revendre le bien et bénéficier d’une plus-value.
• Vous pouvez devenir propriétaire avec un effort d’épargne réduit.

Tout d’abord, vous avez droit à une importante réduction d’impôts. En effet, en tant que bailleur, vous profitez d’avantages fiscaux variables selon la durée de la location et le montant de l’acquisition (si les conditions sont respectées, bien sûr !).

Un autre atout conséquent se traduit dans la déduction de certaines charges telles que la taxe foncière, frais de gérance ou encore les intérêts liés à l’emprunt.

Quelles conditions respecter pour en bénéficier ?

Les conditions de base

Elles sont multiples :

• seuls les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) sont concernés, ou alors de l’ancien, mais rénové à l’état neuf ;
• les habitations doivent être affectées à la location, et occupées à titre de résidence principale par le locataire ;
• La limite est fixée à deux logements par an, à hauteur de 300 000 € maximum, pour bénéficier de l’ensemble des avantages cités ;
• Les avantages fiscaux sont valables jusqu’à 5 500 euros le mètre carré ;
• Le zonage fixé par la loi Pinel doit être respecté.

Par ailleurs, ce dispositif Pinel n’est pas valable partout en France. Et pour cause, l’objectif de la loi est d’encourager le développement de logements neufs dans des zones densément peuplées. Vous trouverez la liste des communes éligibles sur le site de la loi Pinel.

Des normes énergétiques à respecter

Les logements doivent respecter les normes RT 2012. Il s’agit de l’ensemble des normes énergétiques fixées par le gouvernement. En 2021, la réglementation thermique RT2012 est remplacée par la RT2020. Celle-ci est plus axée sur la rénovation énergétique des bâtiments, notamment par un contrôle accru porté sur les émissions de gaz à effet de serre.

Des loyers strictement encadrés par la loi pinel

Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers. Pour cela, deux paramètres sont pris en compte :

• la zone dans laquelle le bien est localisé ;
• une notion de « coefficient multiplicateur ».

Le prix du loyer dépendra également de la taille du logement.

Les ressources des locataires plafonnées

Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains seuils. Ces derniers sont déterminés en fonction de la zone du bien et de la composition du foyer acquéreur.

Que faire après la période d’engagement ?

L’engagement minimum de location du bien étant de 6 ans minimum, il peut aller jusqu’à 9 ans. En fin de période locative, vous avez le choix parmi deux scénarios :

1. vous poursuivez la location du bien sous le dispositif Pinel pour une, deux ou trois périodes de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Les avantages fiscaux perdurent jusque-là ;
2. Vous récupérez la pleine propriété du bien, mais les avantages accordés prennent fin.

Nouveauté 2022 : loi Pinel Plus

Depuis 2022, le dispositif Pinel connaît des modifications progressives. Ces dernières se feront jusqu’en 2024 où cette loi arrivera à son terme de validité.

Voici quelques conditions évolutives que le bien immobilier devra respecter :

• situation dans un quartier prioritaire défini par la ville ;
• seuil de confort fixé par cette nouvelle version du Pinel ;
• soumission à la nouvelle réglementation environnementale RE2020 ;
• disposition d’un espace extérieur, dont la taille éligible est définie en fonction de la superficie du logement ;
• obligation de la double exposition pour les T3 et plus.

Cependant, si ces conditions ne sont pas forcément remplies, l’investisseur bénéficiera toujours de réductions d’impôts, mais elles seront moins importantes.

Pinel, sponsor de l’investissement locatif

Nous l’avons vu, malgré des conditions multiples et bien précises pour y être éligible, investir grâce à la loi Pinel reste intéressant fiscalement. Le placement dans la pierre est toujours une valeur sûre. Alors, si vous respectez les conditions, le moment est peut-être idéal pour faire fructifier votre patrimoine grâce à la loi Pinel, avant son arrêt prochain.